Um documento preventivo e completamente legal será explicado neste post, é o contrato de depósito, a definição do documento, o que é para, sua legalidade, seu conteúdo e os tipos de contratos existentes será o que será discutido abaixo para divulgar este documento útil.
Contrato de depósito
A definição do contrato de depósito não é muito complicada, é mais um dos documentos que são usados para resolver uma situação legal ou antecipar possíveis inconvenientes e optar por uma resolução legal, um exemplo disso são os contratos do Corporações que legalizam a união de várias pessoas que se uniram para fins comerciais.
Mas o que arras significa? o termo é usado para definir um “sinal ou quantidade que é dado como garantia em alguns contratos”. No código civil, este termo é usado como referência a uma instituição antiga com esse nome, na qual uma das partes deu a outra uma quantia específica de dinheiro como garantia da celebração de um contrato.
Antigamente as arras eram treze moedas que foram apresentadas durante a celebração de casamentos em certos lugares da Espanha, essas moedas foram dadas do noivo para a noiva. Certas pessoas aceitam casamentos como contratos que, embora não escritos, a menos que seja um casamento civil, envolvem certas cláusulas.
A entrega dessas moedas representou a garantia de que uma dessas cláusulas seria cumprida (aquela relacionada ao bem-estar econômico do casal), o que é um ato simbólico nesse caso. Neste caso, o contrato de depósito refere-se a uma transação de compra e venda. Para entender melhor, algumas definições serão citadas:
“O contrato de depósito ou Arras, também conhecido como avanço, é um contrato privado onde as partes concordam com a reserva da venda de bens móveis ou imóveis (como uma casa ou um carro), entregando como prova uma quantidade de dinheiro como sinal. Faz parte dos chamados pré-contratos, uma vez que o que está sendo contratado é a obrigação de assinar um contrato (o contrato de venda) no futuro.”
Esteve Alejandro em 2017 define este documento de forma simples, mas direta e muito fácil de entender:
“O contrato de depósito é um contrato privado, ou seja, entre pessoas físicas e/ou empresas, por meio do qual as partes reservam a venda de bens imóveis em troca da entrega como sinal, uma quantidade de dinheiro que é chamada’arras ‘. É como um adiantamento do preço como garantia de que o comprador e o vendedor formalizarão a venda.”
Enquanto López David define como:
“O contrato de depósito é um acordo pelo qual duas partes concordam com o direito de reserva para a venda de bens móveis ou imóveis. Ou seja, é um acordo antes do contrato. Em troca da reserva na venda, uma quantia em dinheiro será dada como sinal. Também é conhecido simplesmente como arras.
É importante ressaltar que um contrato de depósito pode ser elaborado por qualquer pessoa que deseje fazê-lo, uma vez que não é estritamente obrigatório para um tabelião validá-lo, ou seja, a intervenção desta autoridade notarial é dispensável, para que um contrato de depósito possa ser criado e isso terá tanta validade quanto outros documentos.
No entanto, para isso muitas pessoas optam por baixar da internet um contrato de depósito já criado por outra pessoa, para que funcione como modelo, já que é um documento gratuito que pode ser encontrado facilmente. O problema com isso é que esses contratos de depósito foram criados para uma transação específica, que responde a um determinado momento e foi útil para essa situação.
Então tentar adaptá-lo a uma situação legal diferente é uma ação errada. Um contrato de depósito deve ser criado analisando o tempo da operação, as regras vigentes naquele momento e, claro, a situação, uma vez que pode acontecer que uma regra que tenha sido modificada ou mesmo revogada esteja sendo utilizada. Este último pode ser um inconveniente muito sério que terá impacto no momento em que o contrato é analisado legalmente.
Legalidade
É regulamentado no Código Civil, que embora não defina diretamente o contrato de depósito, refere-se a ele quando regula as consequências juRidic que envolve assinar um. Especificamente, o artigo 1545 do Código Civil estabelece:
“Se houve um depósito ou sinal no contrato de compra e venda, o contrato pode ser rescindido e o comprador pode ser ordenado a perdê-los, ou o vendedor para devolvê-los como duplicatas”
Os contratos de depósito caracterizam-se por serem documentos ou acordos privados que ambas as partes alcancem em privado sem a intervenção de testemunhas ou outras figuras jurídicas, porém, para sua validade é necessário que um juiz assine o referido documento e, portanto, possa ser mantido até que a venda seja formalizada.
Claramente, este documento pode ser evitado se a venda for feita imediatamente, sem deixar espaço para inconvenientes ou retrações de qualquer uma das partes. No entanto, a prevenção é preferível à perda de um imóvel, à perda de dinheiro, à possibilidade de venda da casa ou simplesmente à possibilidade de conflitos futuros entre as partes.
É por isso que neste documento o comprador mantém seu direito de adquirir o imóvel que ainda não é seu imóvel em troca de um determinado valor sendo entregue antes de pagar o preço total. Enquanto isso, o vendedor adquire a obrigação de entregar o bem que está vendendo e que deixará de ser seu imóvel quando as condições estabelecidas no contrato forem cumpridas.
É assim que o documento funciona para que ambas as partes se comprometam legalmente antes que o processo de compra e venda chegue ao fim, para que ambas possam ganhar com a situação.
Função
Para que é realmente o contrato de depósito? fundamentalmente este contrato tem a função de garantir que a futura operação será realizada, ou seja, a venda que foi previamente acordada. Isso porque para o compromisso ser quebrado, tem que haver uma razão convincente, já que o partido que desistir pode custar uma fortuna após a assinatura do contrato.
Em um processo de compra e venda é muito comum que o vendedor no último momento romça o acordo verbal (no qual a casa ou o imóvel foi vendido ao comprador) por ter recebido uma oferta melhor, algo que gera inúmeras reclamações e problemas entre ambas as partes. Para evitar esses conflitos, a lei criou este documento que permite que uma série de ações legais sejam realizadas caso o exposto aconteça.
É provável que para alguns pareça natural, já que todo vendedor busca em essência maximizar os benefícios da venda, mas quando uma operação foi encerrada em condições específicas, a outra parte confia e deixa de procurar o imóvel pensando que já terá aquele segurado e, portanto, não pode voltar atrás sem compensação, uma vez que violaria os requisitos de boa fé e, portanto, ambas as partes receberiam justiça.
O que deve conter?
Primeiro, você deve ter todas as informações sobre o contrato para poder realizá-lo completamente. Isso envolve:
- Os nomes e documentos de identificação das partes que assinarão o contrato de depósito.
- A identificação do imóvel venderá uma das partes e comprará a outra. Essa identificação é obtida no Registro de Terras.
- Uma descrição da moradia. É claro que se você vai assinar um Contrato de Depósito como etapa anterior ao contrato de venda, você terá que descrever o imóvel que deseja comprar para que não haja espaço para dúvidas, não há alterações, etc.
Nesse sentido, o Contrato de Arras deve conter dados como a cidade em que a casa está localizada, endereço, superfície, entre outras coisas. Não se esqueça de apontar se há, por exemplo, uma garagem ou um depósito.
- As condições sob as quais o contrato será regido.
- A condição resolutiva, que se refere às consequências que uma situação em que a venda não é finalizada ou assinada pode ter.
- O preço que terá a venda do imóvel em questão.
- Quantidade de dinheiro que será pago como sinal, especificando claramente que esse valor é por conta da compra e venda do imóvel e que será deduzido do preço final da casa no momento da assinatura da escritura. Deve-se lembrar também que, se a casa for recém-construída, esse valor terá que ser tributado com 10% de IVA.
- O valor dos depósitos, que pode variar porque não há percentual estabelecido para esse tipo de valor.
- O local da formalização da venda
- O prazo que está definidocerá para formalizar a venda.
- As despesas e impostos que aplicam ou distribuem as despesas de venda. Essa etapa anterior é importante, pois, se as normas fiscais não tiverem sido cumpridas, o imóvel não poderá ser registrado no Cadastro de Imóveis e a proteção oferecida por ele será perdida.
- As cláusulas gerais do contrato.
- Uma parte dedicada à proteção dos dados pessoais das partes que assinam o contrato.
- Subjeção à lei espanhola (em vigor)
- E o nome do juiz competente que assinará junto com as partes para dar legalidade ao contrato.
Como você pode ver, um juiz deve ler e analisar o contrato antes de ser assinado. Por isso, recomenda-se anexar uma série de documentos que dão muito mais validade ao contrato e que forneçam as informações que o juiz pode pedir caso não estejam lá. Estes documentos são:
- O inventário das propriedades da fazenda ou do Inventário da loja (aquele que se relaciona com a venda)
- Os regulamentos internos que a comunidade de proprietários tem
- O certificado da comunidade de proprietários onde é indicado que está em dia com as despesas que a comunidade tem.
- O certificado indicando que você está ciente do IBI
- O certificado de ocupação de ambas as partes
- Uma nota do registro de terras
- O certificado de energia
- Um plano ou fotografias que revelem a situação atual da propriedade
- Caso o depósito seja entregue por meio de um cheque, uma cópia dele também deve ser anexada ao contrato.
A importância dessas informações reside, em primeiro lugar, na identificação correta das partes para evitar confusão futura. Em segundo lugar, deixar claro as condições do imóvel para evitar que durante o processo de compra e venda desta casa sofra mudanças em sua estrutura e o comprador receba um imóvel em más condições.
Da mesma forma, o preço do imóvel deve ser estabelecido para evitar aumentos ou reduções no preço do imóvel. Da mesma forma, uma vez que o contrato de depósito tem a função de garantir que a futura operação seja realizada, ou seja, a venda que foi previamente acordada, dados como o prazo para liquidação são solicitados para que as partes possam concluir o processo de compra em um tempo aceitável.
Isso para evitar inconvenientes a partir do momento em que a venda é discutida até o momento em que o processo é concluído, este período em certos casos é prorrogado e requer o contrato quando o comprador espera qualquer um dos Tipos de financiamento que permitem que você faça a compra.
Tipos de contratos de depósito
Já que é conhecido o que é um contrato de depósito, para que seja e para que informação deve conter, deve-se ter em conta que existem três tipos de arras. Estes serão explicados abaixo:
- Depósitos confirmatórios: Este primeiro tipo de contrato é usado principalmente como uma reserva para quando você quiser fazer uma venda formal. Ao criar esse tipo de contrato, é feita uma prevenção para que qualquer uma das partes signatárias não cumpra as estipulações, caso este contrato seja aprovado, permitirá exigir que a parte cumpra à força a obrigação adquirida ou a indenização possa ser exigida pelos danos da infração.
Se a infração realmente ocorrer, as partes não poderão rescindir unilateralmente o contrato, mas as regras gerais de violação de obrigações que deveriam ter sido especificadas nas cláusulas gerais dentro do contrato ou nas condições, como explicado acima, serão aplicadas.
- Arras penitencial: Este segundo tipo de contrato também se concentra na quebra de obrigações por parte de uma das partes. Quando a parte que inadimplente é o comprador e ele não adquire o imóvel vendido imediatamente perde o valor que foi previamente dado como depósito.
Quando a parte que inadimplente é o vendedor e ele não vende o imóvel oferecido, ele é obrigado a fazer um reembolso do valor que recebeu como depósito.
- Arras penalidade: Por fim, o contrato de depósitos penais é criado quando há uma cláusula penal envolvida na venda, essa cláusula é criada como um valor fixado no momento da elaboração deste contrato. Quando qualquer uma das partes não cumprir o acordo, será obrigado a pagar o valor da cláusula.
Além disso, a outra parte também poderá reivindicar a execução forçada do contrato, ou seja, esse tipo de depósito permite que as partes rescindam unilateralmente o contrato perdendo para o comprador ou a restituição dobrada para o vendedor.
São os contratos criminais que têm um resultado melhor porque são melhores para deter a outra parte. Isso porque uma vez assinado esse tipo de contrato, as chances de a compra não ser finalizada são muito reduzidas. Isso porque se não for feito o comprador perde os depósitos ou deve devolvê-los pelo dobro do seu valor, o que pode ser uma perda muito grande de dinheiro dependendo do valor da venda.
No entanto, levando em conta o acima, é importante destacar o riscos de não formalizar o contrato de depósito, que são diferentes para ambas as partes. Se for o comprador que não cumprir as obrigações, ele pode perder o imóvel adquirido, se em vez disso for o vendedor que não cumprir a venda, ele permanecerá sem vender o imóvel e deverá entregar o dobro do valor.
Assim como não formalizar o contrato prejudica ambas as partes, cumpri-lo beneficia ambas as partes também, embora o comprador seja quem tem maior vantagem. No entanto, o risco é igualmente maior para essa parte, pois o vendedor pode receber uma oferta melhor e decidir não fazer a venda.
No entanto, evitar que o vendedor deva vender para outra pessoa é que o contrato de depósito seja assinado. Certificando-se ao comprador que se ele não receber o imóvel o vendedor será penalizado.
(Visitei 28 vezes, 1 visita hoje)
